揭秘：保障性住房与商品房，你真的分得清吗？

保障性住房与商品房是我国房地产市场中的两种不同类型的住宅，它们在供应对象、建设方式、土地性质、享受政策、定价方式、买卖要求等多个方面存在显著差异。了解这些差异不仅有助于购房者做出明智的选择，还能帮助人们更好地理解我国房地产市场的运作机制。

首先，从供应对象来看，保障性住房主要针对的是城市中低收入家庭或住房困难户。这类住宅的目的是为那些因收入水平、社会福利、户籍制度等原因，无法通过市场手段解决住房问题的家庭提供基本居住条件。相比之下，商品房的供应对象则广泛得多，面向所有自然人，旨在满足更广泛的居住和投资需求。

在建设方式上，保障性住房通常由政府组织建设，有时会通过划拨方式取得土地，并享受一定的政策优惠。这种方式确保了保障性住房能够按照政府的规划和标准进行建设，以满足中低收入家庭的居住需求。而商品房则完全按照市场运作方式建设，开发商通过招拍挂方式取得土地使用权，自主进行开发建设和销售。

土地性质的差异也是保障性住房和商品房的重要区别之一。保障性住房的土地通常是由政府划拨的，这意味着这些土地在使用上具有一定的公益性质，不以盈利为目的。而商品房的土地则是通过市场竞争取得的，土地价格通常较高，且开发商需要在建设和销售过程中全额缴纳所有费用。

在享受政策方面，保障性住房在建设和销售过程中可以得到政府的适当减免部分费用等支持，税费也可能较低。这些政策优惠旨在降低保障性住房的建设成本，使其价格更加亲民，从而满足中低收入家庭的居住需求。而商品房则不享有此类政府支持，税费通常较高，价格受市场供需关系的影响较大。

定价方式的差异也是保障性住房和商品房之间的一个重要区别。保障性住房的房价主要由政府定价，然后再出售给符合条件的家庭。这种定价方式确保了保障性住房的价格相对较低，符合中低收入家庭的承受能力。而商品房的价格则完全由市场决定，受供求关系、地段、房屋品质等多种因素的影响，价格波动较大。

在买卖要求方面，商品房在办理了《房屋所有权证》后可以自由抵押和转让。而保障性住房虽然也可以办理《房屋所有权证》和抵押，但在转让时通常需要补缴相关费用，并受到一定的限制。例如，经济适用住房在购买后5年内不得上市交易，5年后上市交易时需要按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。这些限制旨在确保保障性住房的公益性质，防止其被用作投机炒作的工具。

此外，保障性住房的主要分类和特点也值得了解。根据不同的供应方式、对象、标准和产权形式，保障性住房可以分为以下几种类型：

1. 廉租住房：指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低收入且住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房。廉租住房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。承租人无产权，只有使用权。

2. 经济适用住房：指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的，具有社会保障性质的商品住宅。经济适用住房的价格相对市场价格而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力。购买人拥有有限产权，受到转让、出租等方面的限制。

3. 政策性租赁房：指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房。同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。政策性租赁房旨在解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。

4. 定向安置房：指为了推进城市更新、棚户区改造、城乡统筹等目标，而按照政府规划和政策，向符合条件的拆迁户或其他住房困难家庭提供的限定标准、限定价格或租金的住房。定向安置房的产权形式和交易限制根据不同的地方政策而有所差异。

尽管保障性住房在解决中低收入家庭住房问题方面发挥了重要作用，但在实际运行中仍存在一些问题。例如，保障性住房的设计滞后，地方保障性住房规划布局有待改善，交通等外部配套设施的建设相对滞后。此外，少数地方保障性住房项目选在离城市中心较远的地方，配套设施没能同步建设，导致建成后迟迟不能入住或生活不方便。还有一些保障性住房内部空间结构不合理，影响了使用功能。在质量方面，有些地方保障性住房的设计、施工、监理、验收质量把关不严，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。在管理方面，家庭和个人住房、收入以及金融资产等情况基础信息不足，核定有一定难度。一些地方在保障性住房分配中存在申请弄虚作假、申报不实以及工作人员协助弄虚作假、不按规定程序和条件审批等问题。此外，保障性住房的建设资金筹措和征地拆迁压力也比较大，政府投入不足、社会资本参与不积极、金融支持不到位等问题制约了保障性住房的供给能力。

综上所述，保障性住房和商品房在供应对象、建设方式、土地性质、享受政策、定价方式、买卖要求等多个方面存在显著差异。了解这些差异有助于购房者更好地选择适合自己的住宅类型。对于中低收入家庭来说，保障性住房提供了一种经济实惠的居住选择；而对于有一定经济实力的家庭来说，商品房则提供了更多的选择和投资机